EXPO REAL 2026: Warum die Wirtschaftlichkeit von Immobilien neu gedacht werden muss und welche Handlungsspielräume sich für Projektentwickler, Investoren und Bestandshalter eröffnen.

Drei Tage im Oktober, drei Tage Gespräche, drei Tage EXPO REAL. Ein Fazit zu ziehen, fällt vielen Teilnehmern nicht leicht. Ich zähle mich dazu. Einerseits kehrt Bewegung in den Immobilienmarkt zurück.

Investoren prüfen wieder mehr Projekte, neue Partnerschaften entstehen, und insbesondere Wohnimmobilien bleiben gefragt. Andererseits sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiterhin herausfordernd. Hohe Finanzierungskosten, gestiegene Renditeanforderungen und ein anspruchsvolles Marktumfeld belasten zahlreiche Immobilienprojekte.

Eine erste wichtige Erkenntnis, die ich mitnehme: Die Diskussionen haben gezeigt, wie eng politische Rahmenbedingungen, Investitionsentscheidungen und die Projektumsetzung zusammenhängen und wie wichtig der Dialog zwischen Wirtschaft und Politik ist.

Eine Entwicklung in der Branche ist aktuell besonders auffällig: Während viele Projektentwickler die Auswirkungen der Zinswende bereits unmittelbar zu spüren bekommen haben, wächst nun auch der Druck auf Bestandshalter. Auslaufende Finanzierungen müssen zu veränderten Konditionen verlängert werden. Gleichzeitig prüfen Banken ihre Immobilienengagements kritischer und Käufer kalkulieren vorsichtiger.

Das eigentliche Dilemma: Die wichtigsten Größen einer Immobilienkalkulation lassen sich derzeit kaum beeinflussen. Das Zinsniveau ist vorgegeben, das allgemeine Baukostenniveau bleibt hoch und auch bei den erzielbaren Kaltmieten setzt der Markt klare Grenzen. Wer unter diesen Bedingungen eine attraktive Rendite erwirtschaften will, muss an anderen Stellschrauben drehen.

Die entscheidende Frage lautet deshalb: Wie lässt sich die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie verbessern, wenn Zinsen, Baukostenniveau und erzielbare Kaltmieten weitgehend vorgegeben sind?

Ich bin überzeugt: Ein wesentlicher Teil der Antwort liegt im Gebäude selbst. Und das ist die gute Nachricht. Denn hier lassen sich Veränderungen realisieren. Es gibt ein Geschäftsmodell, das die wirtschaftlichen Potenziale der Immobilie konsequent nutzt.

Der Druck auf die Immobilienwirtschaft bleibt hoch

Wie ernst die Situation ist, verdeutlicht die aktuelle Bankenbefragung von EY-Parthenon. Demnach werden rund 25 Prozent der Immobilienfinanzierungen in den Portfolios der befragten deutschen Kreditinstitute innerhalb der kommenden zwei Jahre fällig. Gleichzeitig rechnen zahlreiche Banken mit weiteren Wertkorrekturen und steigenden Finanzierungskosten.

Auch der auf der EXPO REAL vorgestellte DAVE-Marktreport 2026/2027 zeigt ein differenziertes Bild: Der Investmentmarkt gewinnt in mehreren Segmenten wieder an Dynamik, doch die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf Objekte mit überzeugenden wirtschaftlichen Perspektiven. Insbesondere im Wohnsegment ist eine Belebung erkennbar.

Für Eigentümer, Entwickler und Investoren bedeutet das: Die Anforderungen an die Wirtschaftlichkeit eines Projekts steigen. Kapital ist grundsätzlich vorhanden, wird aber selektiver eingesetzt. Entscheidend sind belastbare Erträge, kalkulierbare Kosten und nachvollziehbare Renditeperspektiven. Abwarten allein ist unter diesen Bedingungen keine verlässliche Strategie.

Die entscheidenden Stellschrauben liegen im Gebäude

Wer die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie verbessern will, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Einnahmen erhöhen oder Ausgaben reduzieren. Doch beide Wege scheinen unter den aktuellen Marktbedingungen zunehmend versperrt. Höhere Kaltmieten lassen sich vielerorts kaum durchsetzen, während Finanzierung und Bauleistungen teuer bleiben.

Umso wichtiger wird eine Frage, die in klassischen Immobilienkalkulationen häufig zu wenig Beachtung findet: Welche Kosten entstehen durch die technische Ausstattung und den späteren Betrieb eines Gebäudes? Und wie lassen sie sich von Beginn an systematisch optimieren?

Während wesentliche Marktparameter weitgehend vorgegeben sind, lassen sich andere wirtschaftliche Größen aktiv gestalten: die Investitionen in die technische Gebäudeausrüstung, die laufenden Kosten für Energie, Wartung und Instandhaltung sowie die wirtschaftliche Nutzung selbst erzeugter Energie.
Das Konzept des All-Electric Buildings verbindet diese Stellschrauben zu einem integrierten Ansatz.

Statt Heizung, Warmwasser, Stromversorgung und Energiemanagement als voneinander unabhängige Systeme zu betrachten, stimmen wir Photovoltaik, Batteriespeicher, Infrarotheizung, dezentrale Warmwasserbereitung und intelligentes Energiemanagement aufeinander ab.

Das Ziel ist nicht maximale technische Ausstattung, sondern ein wirtschaftlich optimiertes Gesamtsystem. Wir verändern nicht die Marktbedingungen. Wir verändern die Kostenstruktur und die Ertragspotenziale des Gebäudes.

Die Vorteile entstehen dabei auf mehreren Ebenen.

1. Weniger Technik. Weniger Investitionskosten.

Die konsequente Elektrifizierung kann die technische Gebäudeausrüstung vereinfachen. Aufwendige wasserführende Heizungsverteilungen und zentrale Warmwassersysteme können je nach Gebäudekonzept entfallen. Dadurch lassen sich Materialaufwand, Installationskosten und technische Komplexität reduzieren.

Welcher wirtschaftliche Vorteil tatsächlich entsteht, hängt von Gebäudetyp, Planung und den jeweiligen Alternativsystemen ab. Besonders große Potenziale eröffnen sich dann, wenn das Gesamtkonzept bereits in der frühen Planungsphase berücksichtigt wird.

2. Weniger Komplexität. Geringere laufende Kosten.

Ein hoher Anteil selbst erzeugter und direkt genutzter Energie kann den Strombezug aus dem Netz reduzieren. Gleichzeitig lassen sich durch weniger komplexe Anlagentechnik Wartungs- und Verwaltungsaufwendungen beeinflussen.

Entscheidend ist die Abstimmung aller Komponenten: Nicht die einzelne Technologie bestimmt das Ergebnis, sondern das Zusammenspiel aus Energieerzeugung, Speicherung, Verbrauch und Steuerung.

3. Energie selbst erzeugen. Neue Ertragspotenziale nutzen.

Mit dem Modell der Pauschalmiete mit Energieflatrate® gehen wir noch einen Schritt weiter. Die Energieversorgung wird nicht nur technisch, sondern auch wirtschaftlich in das Vermietungskonzept integriert.

Dadurch entstehen Möglichkeiten, Energie nicht ausschließlich als durchlaufenden Kostenfaktor zu betrachten, sondern als Bestandteil eines kalkulierbaren Gesamtangebots.

Unter geeigneten technischen, wirtschaftlichen und vertraglichen Rahmenbedingungen können daraus zusätzliche Ertragsspielräume für Immobilieneigentümer entstehen. Gleichzeitig erhalten Mieter ein transparentes Wohnkostenmodell.

Aus einem Energiekonzept wird ein Immobiliengeschäftsmodell

Gerade in einem Markt, in dem Investoren stärker auf langfristige Nettoerträge und Risiken achten, gewinnt dieser Ansatz an Bedeutung.

Die wirtschaftliche Attraktivität einer Immobilie hängt nicht allein davon ab, welche Kaltmiete am Markt durchsetzbar ist. Ebenso entscheidend ist, welcher Nettoertrag nach Abzug der relevanten laufenden Kosten verbleibt und wie hoch die dafür erforderlichen Investitionen sind.

Auf der Investitionsseite reduzieren wir, wo technisch und wirtschaftlich sinnvoll, den Aufwand für die Gebäudeausrüstung.

Auf der Betriebsseite erschließen wir Potenziale durch vereinfachte Technik, selbst erzeugte Energie und ein intelligentes Energiemanagement.

Auf der Ertragsseite eröffnet die Pauschalmiete mit Energieflatrate® die Möglichkeit, den wirtschaftlichen Wert einer integrierten Energieversorgung in einem neuen Vermietungsmodell abzubilden.

So kann sich die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes verbessern, ohne dass wir auf sinkende Zinsen oder steigende Kaltmieten angewiesen sind.

Für Projektentwickler bedeutet das neue Spielräume in der Investitionsrechnung. Für Bestandshalter können sich Möglichkeiten eröffnen, die laufende Ertragskraft ihrer Immobilien zu verbessern, sofern sich die erforderlichen Modernisierungsinvestitionen wirtschaftlich rechnen.

Im Gebäudebestand können sich durch die Modernisierung der Energieversorgung und die Vereinfachung technischer Systeme ebenfalls wirtschaftliche Potenziale ergeben. Hier kommt es besonders auf eine objektspezifische Betrachtung an: Investitionsbedarf, vorhandene Infrastruktur, energetischer Zustand und die zu erwartenden Einsparungen müssen sorgfältig gegeneinander abgewogen werden.

Unser Anspruch ist deshalb nicht, für jedes Gebäude dieselbe Lösung anzubieten. Sondern für jedes geeignete Projekt die wirtschaftlich sinnvollste Kombination aus Technologie, Energiekonzept und Geschäftsmodell zu entwickeln.

Ein Schritt weiter: Investoren von Anfang an mitdenken

Auf der EXPO REAL 2026 haben wir gemeinsam mit unseren Partnern Prof. Timo Leukefeld, DAVE und Rohrer Immobilien auch darüber gesprochen, wie sich ein weiteres zentrales Problem der Projektentwicklung lösen lässt: das Absatz- und Finanzierungsrisiko.

Unser Ansatz verbindet eine frühzeitige, ganzheitliche Energiekonzeption mit einem darauf abgestimmten Investorenmodell.

Die Idee dahinter: Wenn ein Gebäude von Anfang an auf eine definierte technische und wirtschaftliche Zielsetzung hin entwickelt wird, lässt sich seine langfristige Ertragsstruktur frühzeitig kalkulieren. Damit entsteht eine belastbarere Grundlage für die Ansprache potenzieller Investoren.

Im Rahmen geeigneter Forward-Deal-Strukturen können Investoren bereits vor Fertigstellung eingebunden werden. Verbindliche Abnahmevereinbarungen können wiederum die Finanzierungssicherheit für Projektentwickler verbessern.

So betrachten wir nicht allein die Technik eines Gebäudes, sondern die gesamte wirtschaftliche Entwicklung – von der ersten Planung über die Finanzierung bis zum späteren Betrieb.

Wirtschaftlichkeit ist kein unveränderliches Schicksal

Die Immobilienwirtschaft wird auch in den kommenden Jahren mit schwierigen Rahmenbedingungen umgehen müssen. Nicht jedes Objekt wird seinen bisherigen Wert halten können. Nicht jedes Projekt wird unter veränderten Finanzierungskonditionen wirtschaftlich darstellbar bleiben.

Doch daraus folgt nicht, dass Eigentümer und Entwickler diesen Entwicklungen ausschließlich ausgeliefert sind.

Wir können die Zinsen nicht senken. Wir können die Renditeanforderungen des Marktes nicht bestimmen. Aber wir können verändern, wie Immobilien wirtschaften.

Genau darin liegt für uns eine der wichtigsten Erkenntnisse der EXPO REAL 2026.

Wer heute über die Zukunft von Immobilien nachdenkt, sollte nicht nur über Marktpreise, Finanzierung und Baukosten sprechen. Sondern auch darüber, wie Energieversorgung, Gebäudetechnik und Vermietung zu einem wirtschaftlich überzeugenden Gesamtkonzept verbunden werden können.

Denn die entscheidende Frage lautet nicht mehr nur, was eine Immobilie kostet.

Sondern was sich wirtschaftlich aus ihr machen lässt. Wenn sich die Rahmenbedingungen nicht verändern lassen, müssen wir die Rechnung verändern